以案说法什么情况下没收定金,什么情况下双

《中华人民共和国民法典》关于定金的条款

第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

有网友问：“我向开发商如实出示了我家已经有三套房的材料，开发商仍然与我签订了购房意向书并收取我十万元定金，我参加了随后的摇号，但由于我处理不了另外两套房屋，不能与开发商签订正式的房屋买卖合同，开发商不同意退还十万元定金，请问开发商这样做合理吗？我可否通过诉讼要求返还定金？”

以下我用七个案例让大家了解定金的裁判规则：

案例一：杨某某签订了商铺预定合同交了五万元定金，后不同意签订合同，公司不返还定金。

年6月7日，原告杨光富与被告壬鹏公司签订了《太傅殿小吃城商铺预定意向书》，约定被告壬鹏公司将长沙市天心区黄兴路、号太傅殿小吃城内一层A25号铺位出租给原告杨光富经营豆腐丸子、炸串等小吃，并约定意向书签订后7天内签订正式合同，即自年6月7日起至年6月15日止。逾期一天未签订正式合同，壬鹏公司对杨光富所定铺位按放弃处理，并将铺位另行出租。杨光富所有缴纳的定金不予退还。该意向书作为预定铺位的依据，具体合作内容以双方签订的合同书为准。当日，原告杨光富按照意向书约定向被告壬鹏公司法定代表人陈艳艳 　　年8月19日，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发〔〕15号），规定自年9月9日起在天心区等长沙城区范围内实施不动产统一登记，房屋等建筑物、构筑物所有权的预告登记由长沙市国土资源局统一办理；自年8月29日至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权等不动产登记业务，进行不动产登记系统对接调试等工作。直至年2月23日，被告才取得了《长沙市国有土地开发建设指标核算表》，获批办理不动产登记手续。

　　年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会（以下简称长沙市住建委）联合发布《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控〔〕96号），规定自年3月18日起，房地产开发企业新批预（现）售，须到市价格主管部门办理商品房销售明码标价监制手续。同年3月16日，被告向长沙市住房和城乡建设中心提交了江岸丽都大厦项目的询价申请报告，原告定购的前述号商品房也在该申请报告所附的询价表中，该房屋的售价至今尚未获批。

　　同年5月20日，长沙市住建委发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（长住建发〔〕71号），规定限购区域内无住房的非长沙市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。

上述文件发布后，被告未能依约与原告签订购房合同，也未就影响缔约的事由向原告进行告知和说明，遂酿成本案纠纷。

湖南省长沙市天心区人民法院（）湘民初号民事判决书的裁判观点：原告与被告签订《房屋定购协议书》，双方意思表示真实，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该份协议对双方均具有法律约束力。尽管协议未明确约定若被告违约应双倍返还定金，但其中“定金”一词的使用及“如果原告在上述约定期限内未前来签署商品房（预）销售合同或未依约按期、足额支付应付上述应付之定金及购房款，则视为原告自动放弃所认购之房屋的权利，被告不予退还所收之定金”的约定，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条关于定金的概念，基于公平原则，双方均应受该法条的规制。被告未能依约按期与原告签订正式的商品房销售合同，应当按照协议约定向原告双倍返还定金。被告辩称，其未能履行协议约定是由于长沙市政府出台了一系列商品房调控政策，此为双方均不能预见的风险，被告对此不具有过错，不应承担违约责任。本院认为，被告提出抗辩依据的《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》虽在年9月9日正式实施，但已于年8月19日发布，被告应当知悉该规定的内容及对未来缔结的合同可能造成的影响，却仍与原告在同年9月3日签订房屋定购协议。此外，尽管被告称办理预告登记手续实质上就是在网络上签订正式购房合同的过程，但双方在《房屋定购协议书》中却并未将签订购房合同局限于网上签订行为，应认为该协议书中的“签订商品房（预）销售合同”包含了签订书面合同的行为。至于能否如期办理商品房预告登记以及商品房价格能否获批，只关系到原告能否实际取得房屋权利，并不影响书面合同的订立，即被告有能力在定购协议的约定期限内与其订立书面合同，故对被告的前述抗辩意见，本院不予采纳；关于被告辩称原告属于限购政策对象的意见，因其并未提出证据加以证明，本院不予采纳，其应当按照《房屋定购协议书》的约定，向原告双倍返还定金。

案例五：买卖居间协议约定的内容相矛盾导致房屋价格产生争议，购房者所交定金应当如数返还。

年9月13日、16日，经第三人某咨询公司居间原、被告双方先后签订《房地产买卖居间协议》，该协议约定由原告出资万元购买被告名下的位于上海市某路弄4号室的房产、税费各自负担，并约定原告支付被告定金10万元，在30日内签订《房地产买卖合同》；协议第3.3.8条约定，若原告向银行申请贷款的，则原告应当于买卖合同签订后七日内向银行提出申请；若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则原告应当在办理送件过户申请同时将相应部分支付被告；第五条约定，如被告签订本协议，则原告同意将意向金作为定金，由第三人转付被告。同时被告应当将收到的定金交第三人保管，待被告签订本协议后__（未填）__内，原告应补足定金至人民币10万元，由被告方收取后交第三人暂为保管，待原、被告双方签订买卖合同后，原告同意全部定金转为部分首期房价款。若被告将以被告为权利人的该房地产之房地产权证原件交由第三人保管，则原告同意，被告可以从第三人处取回由第三人保管的定金或者定金转化的部分首期房价款；第六条约定，原、被告双方同意在被告签署本协议后30日天内共同签订《上海市房地产买卖合同》，若被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金；若原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还等。

在协议签订前后，原告在年9月13日和9月17日共计支付定金10万元。此后，在协议约定的30日时间内，由于原、被告双方对以万、还是以做低房价万签订《上海市房地产买卖合同》发生争执，而未如约签订相应的《房地产买卖合同》。年10月16日原告发函给被告，要求以万元继续履行居间协议，并在同年10月23日前签订《上海市房地产买卖合同》，但被告在同年10月24日复函以原告已经构成违约为由，通知原告解除《房地产买卖居间协议》，并没收原告支付的定金10万元。故原告提起诉讼。

原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》，原告签署的日期为年9月13日，被告签署的日期为年9月16日；该协议第14条的本协议各方约定的其他事项：“原、被告双方共同协商约定，被告净到手人民币元”。该约定系在被告签署协议时由第三人根据被告的要求添加的，事先并未征得原告的意见，在被告签署完居间协议后，第三人将一式数份的《房地产买卖居间协议》的其中一联交给原告。

上海市黄浦区人民法院（）黄民四(民)初字第号民事判决书的裁判观点：由第三人某咨询公司居间的，原、被告双方先后签订的《房地产买卖居间协议》，应当真实反映原、被告双方真实的意思表示，在该协议中虽然双方约定了房价款为万元，但由于协议第14条中关于被告净到手房价款为.8万元的条款是在原告不知情的情况下形成的，且如果按照协议原、被告双方各自负担税费，当事人各方也一致认可以万元的房价扣除税费后是无法达到被告要求的净到手价格的目的，即如要达到被告的净到手价格，必须超过万元的价格，那么对超出部分如何负担原、被告双方均无约定。

对此本院认为，作为第三人的某咨询公司未尽中介职责，应负有一定的责任；原、被告就争议房屋买卖的主要条款未达成一致意见，前述《房地产买卖居间协议》不成立，由于条款约定不明，必然会导致原、被告双方在签订《上海市房地产买卖合同》时就房屋买卖的价格产生争议，对此，第三人存在居间不实的责任。鉴于双方未达成一致的意思表示，故亦无定金之事实，被告翁某应当返还原告杨某某人民币10万元。

案例六：原、被告双方及第三人居间行为均存在瑕疵，原、被告各自主张对方违约责任均不成立。判决返还被告交纳的定金。

　　年12月，原、被告双方签订《房地产买卖居间协议》及其附件，该协议约定由被告购买原告名下的位于上海市某路弄14号室的房产，并向原告支付定金人民币10万元（以下币种均为人民币），但在协议约定的签约日，被告拒绝与原告签订《房地产买卖合同》，故被告的行为违反了居间协议第五条的规定，请求判令解除与被告徐某某签订的《房地产买卖居间协议》及附件，被告支付的定金10万元不予返还。

上海市黄浦区人民法院（）黄民四(民)初字第号民事判决书的裁判观点：原、被告双方在第三人居间下签订的《房地产买卖居间协议》及相关附件依法成立，具有法律约束力。原、被告双方未签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的起因在于被告要变更买方为自己的儿子，在该要求遭到原告拒绝后，被告称其在当日仍愿意以自己名义购房并签订合同的说法仅有第三人的当庭陈述，但从第三人提供的合同样张看，合同买受人已变更为被告之子，签约当日，并无买卖双方为原、被告的合同样本，故第三人的说法与其行为相悖，本院不予采信。之后，被告确向原告表达了继续签约的要求，但原告仍以被告擅自变更合同相对人为由及其他不存在的事实与理由予以拒绝。综观整个签约过程，原、被告双方及第三人居间行为均存在瑕疵，原、被告各自主张对方违约责任均不成立。因此，鉴于原、被告双方已经没有信任基础，原、被告双方已经不可能再继续签订买卖合同，但是，原、被告双方在第三人居间下签订的《房地产买卖居间协议》，因第三人已经基本履行了其媒介义务，仅是原、被告自身的原因而未签订《上海市房地产买卖合同》，该居间协议已无解除的必要，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告请求解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》的主张，经审查不符合该规定的要求，但是该居间协议的附件因是对原、被告双方关于签订《上海市房地产买卖合同》的约定，故对该附件可予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告的要求被告支付的定金不予返还的主张，经审查不符合该规定的要求；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，被告要求原告承担房屋总价20％的违约金的主张，经审查也不符合该规定的要求。综上，本案某、被告双方及第三人均存在一定的责任，原告应当将已经收取的定金返还给被告。

案例七：双方不存在购房合意之事实，最终未能签订房地产买卖合同，双方均无违约可言，被告应将定金返还原告

年3月31日，原、被告双方签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将本市黄浦区某路88弄3号室的房屋以人民币万元的价格出售给原告，并约定在10日内签订正式的买卖合同，原告签约当日支付给被告定金30万元，但之后被告却拒绝与原告确定买卖合同，经催告未果。故提起诉讼，请求判令被告承担双倍返还定金的责任，另外再支付人民币30万元（起诉后，被告已将定金本金人民币30万元返还给原告）。

　　上海市黄浦区人民法院（）黄民四(民)初字第号民事判决书的裁判观点：本案争议在于原、被告双方未在约定的期限内签订房屋买卖合同的责任问题。根据补充协议的内容，原告承诺承担税费是有条件的，即将房价写成万元和被告承诺只有一套房屋，后因被告反悔，双方在前述两个条件不具备的情况下，就房屋买卖未达成共识，基于双方不存在购房合意之事实，最终未能签订房地产买卖合同，双方均无违约可言，被告应将定金返还原告，事实上被告已经归还。

律师评析：

1、上述案例很多都是《中华人民共和国民法典》实施以前的判决。与原年版《合同法》第条相比，《中华人民共和国民法典》适用定金罚则具有更严格的条件，只有当一方符合不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，守约方才有权主张定金罚则。《中华人民共和国民法典》第条的定金罚则排除适用：一方出现不致使合同目的不能实现的违约行为情形，不能适用定金罚则！

2、收取定金的一方在合同标的金额20%范围内收取定金，超限部分不适用定金罚则，超过的部分只能视为合同价款部分。

３、前述网友所说的情况，开发商明知该网友尚不具备购房资格，违规与之签订购房意向书，对于下一步无法实现正式签订购房合同的目的是可以预见的，这位网友不构成根本性违约，因此，开发商应当返还十万元定金。

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