宿舍租赁合同在签订时的法律风险提示

本实例中的顾问单位是某大学信息学院，其拟承租某学生公寓，现要求法律顾问对出租方提供的租赁合同进行审核和修订。顾问单位作为承租方，在本宿舍租赁中承担的风险还是比较大的。出租方提供的一份简单的宿舍租赁合同，但该范本合同是很不完善的。宿舍租赁涉及很多安全问题，如人身安全的问题、财产安全问题等，也涉及退租、退保证金等问题，所以合同的专业审核还是很有必要的。如下是经法律顾问审核后的《宿舍租赁合作协议》。

宿舍租赁合作协议

出租方（甲方）：某科技有限公司承租方（乙方）：某大学信息学院根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方就甲方所有的对外经贸大学南门外学生公寓向乙方提供租赁服务事项达成协议如下：

一、宿舍的基本情况

1.甲方享有对该宿舍在本合同租赁期内的出租权。

2.甲方向乙方介绍居住的学生提供80张床位，按照甲方宿舍情况进行调配房间，每间宿舍入住4至6人。

3.甲方为以上宿舍配备相应的公共服务及必要的家具（修订为：甲方为以上宿舍配备必要的家具及相应的公共服务，至少包括公共卫生间、公共区域的保洁服务、通信设备服务、居住设施维修服务等）。

二、宿舍租金及保证金

1.租金：人民币元/床位/年（含物业费）乙方按照合同约定的床位数向甲方支付租金［修订为：租金：支付标准为人民币元/床位/年（含物业费）］。乙方介绍居住的学生应当按照合同约定向甲方支付租金。保证金0元（大写：人民币壹拾万元），由乙方在签订本合同的当日向甲方支付。（修订增加一款：2.乙方应当保证甲方的80张床位全部能够出租给学生使用，若人数不足时，甲方有权在乙方支付的保证金中按照不足床位的租金扣取租赁费用，但以保证金为上限。）

3.（原第2款变为第3款）若租赁床位的学生人数增加，甲方应当在条件允许的范围内提供床位，并应当保证价格不变。乙方招生人数未达到合同约定床位数时，乙方应按合同约定的床位数向甲方支付租金。（建议删除本款）

4.宿舍内使用的水费、电费及网费由乙方或学生本人承担。电费缴纳标准为1.5元/度，水费标准按照实际使用量均摊费用，10元/吨，网费为元/间/月，一次缴纳4个月以上的按照元/间/月计算（修订为：乙方应当向租赁宿舍床位的学生说明宿舍内使用的水费、电费及网费收费标准，甲方应当直接向学生收取上述费用。收费标准为：电费缴纳标准为1.5元/度，水费标准按照实际使用量均摊费用，10元/吨，网费为元/间/月，一次缴纳4个月以上的按照元/间/月计算）。租赁期满或按照合同法解除本合同时，乙方需要保持好所租赁的宿舍设施、物品等，不能维修时可以双方协商议价赔偿。（建议删除本款）

三、租赁期限及租金支付（修订为：租赁期限及保证金返还）

1.租赁期限年9月1日至年9月1日。乙方有意续约的，应当在本合同到期前的一个月内向甲方提出续租意向，甲方应当保证租赁到期前一个月之前不与第三方签订租赁合同。［修订增加一款：2.保证金返还时间为甲方足额收取完80位学生的租赁费用后的7个工作日内，向乙方退还0元（大写：人民币壹拾万元）保证金。］租金：元（大写：人民币捌拾万元）。其中，合同签订当日缴纳保证金0元（大写：人民币壹拾万元），其余元（大写：人民币柒拾万元）在学生正式入住前完成缴纳。（建议删除本款）

四、宿舍要求及相关服务：

1.甲方负责宿舍公共区的清洁和配套设施的维修、维护、环境卫生。

2.甲方在宿舍楼内配备宿管员及保洁员，负责宿舍楼内的安全管理及卫生管理，宿舍室内的卫生由乙方指导学生管理工作人员安排。

3.乙方不得将宿舍进行转租，并应妥善维护好甲方宿舍的设施，乙方有擅自转租行为的，甲方有权单方解除协议并要求赔偿损失。

五、宿舍的拆改、维修和责任

1.租赁期内，乙方未经甲方同意，不得随意拆改房屋结构及原有设施，否则除扣除保证金外还必须将拆改处恢复原样，不能恢复原样的应按损坏物的价格赔偿。

2.租赁期内，如有建筑物的主体设施部分损坏的（指外墙体脱落、墙体、板面爆裂等）由甲方负责维修。

3.乙方入住前验收宿舍的完好性，确认所有设施正常无损坏后签字并交付使用，如中途使用中发生有损坏则由乙方自行承担维修。

六、宿舍安全管理

1.乙方应服从甲方制定的《学生宿舍管理规定》，严禁乙方人员将外来人员带入宿舍区，不得留宿外来人员。

2.严禁乙方人员在宿舍内私拉、乱接电线，吸烟、向窗外乱扔垃圾。由乙方学生过错引起安全、火灾等事故，给甲方或者第三者造成财产和财产之外的其他任何损失的，由乙方的有过错责任学生承担赔偿损失及相应的法律责任，乙方有义务协助受损害第三方及甲方追偿学生的侵权责任。

3.乙方人员在租赁期间内如发生物品丢失由乙方自行负责。

4.乙方应对乙方人员的安全行为负有管理责任，乙方应对乙方人员包括但不限于在宿舍区内发生危害公共安全及国家安全的行为承担法律责任（修订为：由于甲方提供的宿舍设施发生故障造成乙方所负责管理的学生发生人身损害事故的，由甲方承担《侵权责任法》规定的安全保障赔偿责任）。

七、违约责任住宿期间内，乙方拖欠住宿费超过5天，按年住宿金的1%向甲方缴纳滞纳金。（建议删除本款）乙方拖欠缴纳租金超过30日，甲方有权单方解除协议并扣除保证金，保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方应继续赔偿甲方损失。（建议删除本款）［修订增加一款：1.甲方若违反本协议中关于续约规定，擅自与第三方签订租赁协议的，应当向乙方支付违约金元（大写：人民币贰万元）。］

2.本协议甲方仅对乙方提供相应办学宿舍，不包含甲方的知识产权及无形资产，乙方如擅自利用，乙方应承担相应的法律责任。

八、其他

本协议双方未尽事宜由双方协商一致后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方：北京某科技有限公司乙方：某大学信息学院

致：某大学信息学院

时间：_____年_____月_____日

关于：《宿舍租赁合作协议》的审查意见

原合同对于各项约定均较为简单，无法有效维护贵校权益，因此法律顾问对合同各个条款均进行了仔细修订，具体如下：

一、增加甲方应提供的公共服务种类，如至少包括公共卫生间、公共区域的保洁服务、通信设备服务、居住设施维修服务等，从而明确甲方义务。

二、增加保证金及其返还条款。保证金条款有利于保证双方权利义务

三、明确甲方在宿舍安全管理方面应承担的责任。增加如下条款“由于甲方提供的宿舍设施发生故障造成乙方所负责管理的学生发生人身损害事故的，由甲方承担《侵权责任法》规定的安全保障赔偿责任”。安全管理是学生宿舍管理方面的重中之重，由于学生人数较多，且宿舍安全涉及学生切身利益，在发生安全事故前，明确事故责任承担问题，将会给贵校减少不必要的麻烦和损失。

四、增加有关“续约”条款。鉴于本合同的特殊性质，如无特殊情况，维持租赁关系的稳定性，更有利于维护贵校利益，因此法律顾问增加了如下条款“乙方有意续约的，应当在本合同到期前的一个月内向甲方提出续租意向，甲方应当保证租赁到期前一个月之前不与第三方签订租赁合同”及“甲方若违反本协议中关于续约规定，擅自与第三方签订租赁协议的，应当向乙方支付违约金元（大写：人民币贰万元）”。

本合同的修订较为细致，不仅因为宿舍管理涉及的方面较多，更因为其关系到贵校和学生的切身利益，在租金、服务和安全管理等方面尤为重要。法律顾问在以上诸方面均进行了修订，使合同条款更为严谨，以保证贵校的合法权益及本合同的顺利履行。

此类宿舍租赁协议看似简单，但涉及的细节是很多的，法律顾问在审核此类合同时，应更为细致和谨慎。在履行过程中，不特定的学生将会带来更多不稳定的因素，在合同条款的考量上，应更多地从合同的履行出发，规范每一个细节，尽可能地规避风险，同时将可能带来的损失降到最低。

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