逾期解约一房多卖一个案子多个争议焦点,看

买方逾期付款，卖方是否有权单方面解约，并要求买方支付违约金？买方无购房资格，是否构成违约？买方未同意解除合同，卖方能转卖给第三人吗？

一个案子多个争议焦点

法院会怎么判呢？

来看看我们今天的案例分享吧！

以案说法

原告李某（出售方）向本院提出诉讼请求:

1、请求确认解除原告李某（出售方）和被告王某（买受方）之间签订的《存量房买卖合同》。

2、请求依法判令被告王某支付原告李某解除合同的违约金元。

3、本案的诉讼费用由被告王某承担。

事实和理由:原告李某为房屋出售方，被告王某为房屋买受方。双方签订了《存量房买卖合同》，约定由原告李某向被告王某出售位于北京市某小区一房屋，成交价款为元。

合同第四条第四款第四项约定由被告王某出资偿还原告李某的房屋贷款:第十一条约定在签订合同的三个工作日内被告王某应将全部房款打入原告李某指定账户。

但时至今日，被告王某仍未依照约定履行付款义务。原告李某认为:被告王某迟延履行合同义务的行为已严重侵害了原告李某的合同权益，直接导致合同在事实的履行中存在实际障碍。故原告李某依据合同约定及现有法律规定特向贵院提起本诉，望贵院在事实的基础上依法裁决，以维护原告李某的合法权益。

被告王某辩称，不同意解除合同，也不同意支付违约金。

第三人本案居间服务公司述称，没有意见，我们只是来说清事实。

被告王某向本院提出反诉请求:

1.判令原告李某向被告王某双倍返还我购房定金6万元.

2、判令原告李某支付违约金61万元人民币。

3、反诉费用由原告李某负担。

事实与理由:

原告李某恶意促成付款条件成就，曲意理解合同及相关法律政策，作出根本一房多卖的行为，明显不妥。

原告李某诉被告王某房屋买卖合同一案，贵院已受理，双方签订了《存量房买卖合同》，但并未网签房屋买卖合同，购房人资格是网签房屋买卖合同的基础，也是购房人支付房款的前提条件，这是中介及原告李某均非常清楚，且有书面证据证明的。

被告王某购买房屋的唯一目的是刚性需求，目的是为了孩子上学和解决自已寄人篱下的租房生活。《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第8条:“当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外;合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定”。

因《存量房买卖合同》没有签署合同日期且《存量房买卖合同》第十一条手书约定的是签订合同的3个工作日打到中介公司的资金监管账户，此处“签订合同的3个工作日内”。

依法按政策包括双方签字且依法通过房管机关批准审核备案的网签合同，显然是(网签房屋买卖)合同通过之日起来的3个工作日内，依据《合同法》及《合同法》解释(一)及北京市建设委员会关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知(京建交XXX号)及《北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》(京建发XXXX号)及《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》(京高法发XXXX号]第三条:“当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策时，法院在审理过程中，原则上以网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一”等北京市政府的相关规定，网签房屋买卖合同的行政审批审核审查系法律规定的要式交易形式，也是普通人日常房屋买卖交易的惯例。

故此签订合同3个工作日，应当理解为网签通过的3个工作日内。依据合同法第45条、第46条，原告李某恶意促成付款条件成就应当视为条件没有成就，并且恶意的一房多卖，其在委托本案中介组织及与被告王某签署房屋买卖交易的同时，也与其他中介组织及其他购房人交易，这是典型的一房多卖，属于根本性违约，应当承担双倍退还定金及支付违约金的责任。

原告李某自签订《存量房买卖合同》之日起，三天两头就要求加价，而且一加就是10万20万不止，网签合同其根本不配合，导致我们准备好的全款，屡次都无法交付。

原告李某在此过程中，又与其他购房人签署相关交易合同，把房屋卖与其他人，其他人已经进行装修了，原告李某一二再再而三的根本违反《存量房买卖合同》。原告李某单方解决合同不具有事实和法律依据，其行为属于恶意违约。

被告王某准备好了的钱款，因为原告李某一二再而三的加价及前述原因，加上原告李某及中介的不配合，我们根本没有办法付款，原告李某恶意的曲解法律规定及合同约定，自认为到了应当付款的期限，可原告李某不具备单方解除合同的法定及约定解除权。

退一步讲，原告李某解除《存量房买卖合同》，依据《合同法》第九十六条“[解除权的行使]当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”及北京市建设委员会关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知(京建交XXX号)及《北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》(京建发XXX号)等规定，我们有三个月的法定异议期限，在此期限内，原告李某不应该卖房给其他人，但其行为表明不当卖了，而且高价且已经网签过户给了他人，这是典型违法违约行为，如果原告李某善意履行合同，与我们网签，其解除合同必须经过批准登记等手续，故其单方解约行为违法无效。

再退一步，原告李某发送的所谓解除合同通知，被告王某根本没有收到和看到，系在本次诉讼证据交换时才看到的，可见原告李某的行为有多么不妥当。

综上，原告李某恶意违约，非常明显，现在的房价至被告王某提起反诉之日已经高升至万元左右，被告王某只能望房兴叹，希望判如所请。

原告李某辩称，合同是有效的，不同意反诉请求。第三人北京某居间服务公司述称，没有意见，我们只是来说清事实。

经审理查明

经审理查明:原告李某(出卖人)和被告王某(买受人)及北京某居间服务公司(居间人)共同签署了编号为XXX的《存量房买卖合同》，合同约定:“第一条.房屋基本情况，(一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为楼房，房屋坐落为北京某小区。该房屋所在楼栋建筑总层数为8层,其中地上6层,地下2层，该房屋所在楼层为5层，建筑面积为.27平方米...第四条成交价格、付款方式及资金划转方式(二)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为:人民币(小写)元，(大写)叁佰零伍万元整。（三）买受人采取自行交割的付款方式。

双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件一:此合同一经签订，买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币（小写）：元，(大写):叁万元整(不高于成交价格的20%)，···(四)买受人选择以下第④方式支付房款。···4、房屋有抵押，买受人全款:鉴于出卖人以银行按揭方式购买上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于年11月30日之前办理上述房产的提前还款手续(如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准此期限向后顺延),”同时买受人将购房首期款人民币(小写):(大写):贰佰万元整，(其中包含购房定金人民币(大写):叁万元整)，一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续..第五条房屋的交付...

(二)1、为保证买受人权益，居间方(北京某居间服务公司)从出卖人应收到的购房款项中，扣押人民币(大写)壹万元整作为押金，居间方出示押金票据，直至房屋过户完毕，出卖人将所欠各项费用全部结清并交接完毕，经买受人确认后，由居间方退还出卖人，...第七条违约责任..(二)1、..(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金及居间方各项服务费和各种损失费。...第十一条备注:签订合同的3个工作日买方将全部房款打入本案居间服务公司(中国工商银行股份有限公司XX支行)资金托管银行账户。...”合同落款处出卖人有原告李某签名、买受人王某签名，居间人处在有本案居间服务公司合同专用章。合同落款处签订日期处均为空白。

年11月14日，被告王某向本案居间服务公司交的定金，该居间服务公司出具收据。后该居间服务公司将其中元交给原告李某，并向李某出具了收到其交纳的结房押金1万元的收据。

庭审中原告李某提交《北京卓航律师事务所律师函》、快递单证明其于年1月11日给被告王某寄过解除合同通知。年9月12的庭审中，被告王某表示收到解除合同通知，后被告王某又表示没有收到解除合同通知。

年1月18日，原告李某起诉到法院要求解除合同。年5月原告李某将房屋卖给其他人并已过户。

上述事实，有《存量房买卖合同》、收据及双方当事人的当庭陈述佐证。

法院认为

原告李某和被告王某签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效，买卖双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告王某应于年11月30日前给付购房首期款万元(含购房定金3万元)，逾期超过30日后，原告李某有权解除合同。

年11月30日前被告王某未能支付相应款项。原告李某陈述其曾于年1月11日向被告王某送达解除合同通知书，被告王某在庭审中曾表示收到过解除通知，后又予以否认，本院认定被告王某已收到原告李某寄送的解除通知，故依据法律规定双方所签订的合同应自被告王某收到解除通知之日即已解除。

现因无法查证签收日期，故本院认定原告李某起诉之日即年1月18日为合同解除日。合同解除后应根据解除原因确定双方责任。

本案中，被告王某未按照约定给付房款，且其没有购房资格，系属于违约，故应该承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金的计算的标准，但被告王某认为违约金约定过高，请求予以降低。对此，本院以原告李某的相应损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对计算违约金的标准予以适当降低。

原告李某同意以被告王某已支付的定金予以折抵。但表示其仅收到定金2万元。被告王某于年11月14日向本案居间服务公司交纳了定金3万元，原告李某认可收到定金2万元，同时本案居间服务公司为原告李某出具的收据表明原告李某向其交纳了结房押金1万元，故应视为原告李某收到的定金数额总计为3万元。

本院认定被告王某应承担的违约金数额为3万元，用其已支付的3万元定金折抵。被告王某辩称签订合同时原告李某明知其无购房资格，原告李某否认，被告张某未能提供相应证据证明，其辩解本院不予采信。被告王某的反诉请求，依据不足，本院不予支持。原告李某过高的诉讼请求本院不予支持。

庭审结果

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:

一、确认原告李某与被告王某、第三人北京某地产经纪有限公司所签订的《存量房买卖合同》于二0一六年一月十八日解除。

二、被告王某向原告李某支付违约金三万元，用已支付的定金三万元折抵。

三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

四、驳回被告王某其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三万一千二百元，由原告李某负担五千三百五十元，已交纳;被告王某负担二万五千八百五十元，于判决生效后十日内交纳;案件受理费五千二百五十元，由被告王某负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

实务经验总结

前事不忘后事之师，为避免未来发生与本案类似案件，总结实务中的要点如下：

一、根据违约责任

(一)、买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行;

(二)、买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。

合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金：

1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；

2、或在履行期限届满之前，合同乙方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。

二、按照《中华人民共和国民法典》的规定，就房屋买卖合同而言，在当事人签字盖章之后自然就成立生效了。不过，根据《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。

本案中被告王某未按照约定给付房款且已逾期超过十日，系属于违约，所以原告某有权单方面解除合同，且原告李某在转卖第三人前已经给被告王某发送解除合同通知函，被告王某也已收到，所以合同解除应以王某收到解除通知为准，此时原告李某将房卖给他人就属正当权利，所以最终法院根据相关事实和依据判原告李某胜诉。

免责申明：本文根据本律师事务所以往案子整理、编辑后发布，内容仅陈述事实和提供法院判案的理由和依据，不作为针对任何个案的法律意见。

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